Юридическая проверка земельного участка.
Сопровождение сделки купли-продажи земельного участка

Согласно ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является сводом систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, основаниях их возникновения.
Для получения информации о наличии прав и ограничений на участок покупателю необходимо получить:
- Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (содержит сведения о зарегистрированных правах и ограничениях, границах участка, видах разрешенного использования и категории земель);
- Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (содержит сведения обо всех физических и юридических лицах, которые обладали правами на участок с 1998 г).

Следует запросить у продавца документы - основания возникновения права собственности на недвижимость. К таким документам может относиться: договор купли-продажи земельного участка, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор приватизации государственного и муниципального имущества, договор мены и др.

Сведения из ЕГРН подтверждаю факт регистрации права собственности, но не гарантирует, что права не могу быть оспорены в судебном порядке. Наиболее уязвимыми основаниями права собственности является наследование и дарение, а также земельные участки, прилегающие к землям лесного фонда и водным объектам, приватизация которых запрещена.

Границы участка устанавливаются в ходе проведения кадастровых работ в результате которых готовится межевой план. В межевом плане указываются границы участка и координаты поворотных точек. Получить первичную информацию о местности можно через Публичную кадастровую карта в которой обозначены границы, кадастровые номера и границы смежных участков (если они определены).

На местности границы участков должны быть обозначены межевыми знаками. Если они отсутствуют необходимо заказать у геодезистов, кадастрового инженера работы по выносу границ в натуру. Следует учесть, что факт межевания участка не гарантирует отсутствие претензий по границам, если между собственниками соседних участков не был подписан акт согласования границы или границы смежных участков не были установлены в соответствии с законодательстве о кадастровом учете.

Земли по целевому назначению подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Также земли подразделяются на виды разрешенного использования. Вид разрешенного использования устанавливается правилам землепользования и застройки и градостроительным регламентом территориальной зоны.
Виды разрешенного использования определяются по классификатору, утвержденному Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540. Например, классификатором предусмотрено ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на полевых участках по коду 1.16 (без права строительства) и на приусадебных участках по коду 2.2 (с правом размещение жилого дома, а также ведение садоводства (код 13.2), огородничества (13.1), индивидуального жилищного строительства (код 2.1, ИЖС), склады (код 6.9). Категорию земель и вид разрешенного использования можно узнать из выписки ЕГРН, однако для более детального анализа основного, вспомогательного и условно-разрешенного вида использования, предельных параметров строительства необходимо обратиться к правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования, проекту планировки и межевания территории (ППТ) и градостроительному плану.

Градостроительный план участка представляет собой выписку из правил землепользования и застройки применительно к конкретному участку. Исходя из градостроительного плана можно оценить возможность и параметры будущего строительства (реконструкции) объекта недвижимости на земельном участке (допустимая высота объекта капитального строительства, минимальные и максимальные размеры участка, отступов от границ участка).

Возможность подключиться к водопроводу, электросетям или газу устанавливается техническими условиями (ТУ), которые выдаются ресурсоснабжающими организациями (ПАО "Ленэнерго", ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга", АО "Газпром газораспределение Ленинградской области" и др). Подготовка технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно‑технического обеспечения и проекта договора о технологическом присоединении производятся бесплатно. Только исходя из проекта договора о технологическом присоединении и технических условий можно оценить потенциальную возможность, а также стоимость подключения к сетям инженерно‑технического обеспечения.

Обстоятельства, которые могут свидетельствовать о наличии риска утраты или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости:
- согласно Картотеке арбитражных дел или официального сайта судов общей юрисдикции, федеральной службы судебных приставов с продавца взыскивается задолженность или возбуждена процедура банкротства (риск утраты права собственности в результате признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)");
- земельный участок неоднократно продан за короткое время и стоимость участка существено ниже рынка (риск истребования имущества из чужого незаконного владения - виндикация);
- процедура межевания земельного участка не произведена либо имеются споры по границам;
- на участке находятся санитарные и охранные зоны, которые могут существенно ограничить права владения и пользования участком;
- отсутствуют подъезды к участку по землям общего пользования, не установлен ни публичный, ни частный сервитут с целью прохода и проезда к земельному участку;
- сети инженерного обеспечения принадлежат частному лицу, а не ресурсоснабжающей организации.